Por Felipe Faustino –
Um dos problemas mais recorrentes e menos percebidos na gestão condominial é a chamada “personalização” das regras internas. Trata-se de um fenômeno silencioso, mas com grande potencial de gerar conflitos: normas que deveriam ser estáveis passam a variar conforme o perfil do síndico ou da administração de plantão.
Na prática, isso significa que aquilo que era permitido ontem pode ser proibido hoje e vice-versa sem que haja qualquer alteração formal na convenção ou no regimento interno. E esse é um erro grave.
Regra condominial não pode ser subjetiva
Condomínio não é gestão de preferência pessoal. É gestão baseada em normas.
As regras que organizam a vida condominial decorrem da convenção, do regimento interno e das deliberações em assembleia. Esses instrumentos representam a vontade coletiva e têm força jurídica.
Quando o gestor passa a reinterpretar ou flexibilizar essas normas de acordo com sua visão pessoal, cria-se um ambiente de insegurança.
“O síndico não tem poder para criar regra nova nem para relativizar regra existente por conveniência. A função dele é cumprir e fazer cumprir aquilo que já foi aprovado coletivamente.”
O problema da aplicação seletiva
Outro ponto crítico é a aplicação desigual das normas. Não é incomum ver situações em que determinadas condutas são toleradas para alguns moradores e reprimidas para outros. Esse tipo de prática, além de gerar desgaste interno, pode ter consequências jurídicas.
“A aplicação seletiva da regra fere diretamente o princípio da isonomia. Em condomínio, todos devem ser tratados de forma igual. Quando isso não acontece, abre-se espaço para questionamentos e até anulação de penalidades.”
A regra precisa ser clara e, principalmente, previsível.
Mudança de regra exige procedimento
Regras podem e devem evoluir. O problema não está na mudança, mas na forma como ela é feita.
Alterar normas condominiais exige procedimento formal: discussão em assembleia, aprovação com quórum adequado e registro em ata.
“O que não pode acontecer é a mudança informal, baseada em interpretação pessoal ou decisão administrativa isolada. Isso fragiliza a gestão e compromete a segurança jurídica do condomínio.”
Sem esse cuidado, cada nova gestão pode tentar “reinventar” o funcionamento do condomínio, gerando instabilidade contínua.
O impacto direto na gestão e na convivência
Quando as regras deixam de ser estáveis, o condomínio perde previsibilidade. Moradores passam a questionar decisões, a autoridade da gestão é enfraquecida e conflitos que poderiam ser simples se tornam discussões prolongadas.
“A ausência de padrão na aplicação das normas é um dos principais gatilhos de conflito. O problema, muitas vezes, não está na regra mas na forma como ela é aplicada.”
Além disso, decisões inconsistentes podem acabar sendo levadas ao Judiciário, aumentando o custo e o desgaste institucional.
Dicas práticas para evitar esse cenário
A experiência mostra que algumas medidas ajudam a manter a estabilidade normativa:
- Respeite a hierarquia das normas
- Convenção e regimento interno devem sempre orientar a gestão.
- Evite interpretações isoladas
- Dúvidas devem ser levadas ao conselho ou discutidas em assembleia.
- Padronize procedimentos
- A forma de aplicação das regras deve ser consistente, independentemente do gestor.
- Registre tudo formalmente
- Atas claras e bem estruturadas evitam divergências futuras.
- Busque assessoria jurídica preventiva
- Muitas interpretações equivocadas poderiam ser evitadas com orientação técnica.
Conclusão
Condomínios não podem funcionar ao ritmo da personalidade do gestor da vez. Regra que muda conforme a gestão deixa de ser regra passa a ser opinião. E opinião não sustenta governança. A estabilidade das normas é o que garante previsibilidade, segurança jurídica e equilíbrio na convivência.
Gestões que respeitam esse princípio tendem a enfrentar menos conflitos e construir um ambiente mais organizado. Já aquelas que personalizam regras acabam gerando exatamente o oposto: insegurança, desgaste e judicialização.
No fim, a boa gestão não é aquela que impõe sua vontade, mas a que respeita e aplica com consistência a vontade coletiva.
(*) Felipe Faustino é advogado especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles.
