Por Lucile Kirsten –
A expansão das plataformas digitais de locação por curta duração modificou a dinâmica de muitos condomínios residenciais e intensificou conflitos entre proprietários, moradores, síndicos e investidores. Afinal, a alta rotatividade de ocupantes, o ingresso frequente de pessoas sem vínculo com a comunidade condominial, o uso das áreas comuns e as dificuldades relacionadas ao controle de acesso, segurança, ruído e convivência passaram a dividir assembleias e chegar ao Judiciário. Ao mesmo tempo, proprietários defendem o direito de explorar economicamente seus imóveis, enquanto condomínios recorrem à convenção, ao regimento interno e à destinação residencial para estabelecer limites.
No Brasil, o movimento também cresce em escala: só no quarto trimestre de 2025, o Airbnb registrou alta superior a 20% nas noites reservadas por usuários brasileiros em relação ao mesmo período do ano anterior. O avanço ajuda a explicar por que uma atividade antes tratada de forma pontual passou a exigir respostas mais precisas no âmbito condominial.
A legislação ainda não oferece uma resposta única para todas essas operações. A Lei do Inquilinato disciplina, nos artigos 48 a 53, a locação por temporada, destinada à residência temporária por prazo de até 90 dias. Por sua vez, a hospedagem segue normas próprias e envolve serviços típicos do setor hoteleiro. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que determinadas contratações intermediadas por plataformas digitais podem constituir contratos atípicos, razão pela qual o aplicativo utilizado não define sozinho a natureza jurídica da relação. O que importa são as características concretas da operação, como frequência, rotatividade e forma de organização da oferta.
Essa análise é importante porque o direito de propriedade encontra limites quando a unidade integra um condomínio edilício. O artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, determina que o condômino atribua ao imóvel a mesma destinação da edificação e o utilize sem comprometer o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores. Em condomínios de finalidade residencial, a exploração contínua de estadias muito curtas pode se tornar incompatível com essa destinação quando assume caráter profissional, com alta circulação de hóspedes, oferta recorrente e funcionamento próximo à hospedagem comercial.
A caracterização, porém, depende do caso concreto, pois uma unidade locada algumas vezes ao ano, sem estrutura profissional de operação, pode apresentar situação distinta daquela oferecida de forma contínua, com alta rotatividade e organização voltada à exploração econômica. Essa diferença é relevante porque a discussão jurídica não deve considerar apenas a duração do contrato, mas também a forma como o imóvel é utilizado e os efeitos produzidos na rotina do condomínio.
O STJ enfrentou recentemente um ponto dessa controvérsia e no julgamento do REsp 2.121.055/MG, em maio de 2026, a Segunda Seção adotou a orientação de que, diante de convenção que estabelece uso exclusivamente residencial, não seria necessária uma cláusula específica proibindo a locação de curta duração. Conforme registrado posteriormente pelo tribunal, a autorização para esse tipo de utilização por plataformas digitais dependeria da aprovação de dois terços dos condôminos.
A matéria, entretanto, ainda receberá uma definição vinculante. No REsp 2.272.537/SC, a Segunda Seção submeteu ao rito dos recursos repetitivos a questão sobre se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou se a convenção precisa apresentar proibição expressa. O STJ também determinou a suspensão nacional dos processos pendentes que discutem a mesma questão jurídica.
Mesmo quando a locação por curta duração é autorizada, o condomínio pode estabelecer regras operacionais para preservar segurança e convivência, como cadastro prévio de hóspedes, identificação na portaria, permanência mínima e critérios para utilização de áreas comuns. Essas medidas precisam guardar proporcionalidade e razoabilidade, evitando restrições excessivas que inviabilizem uma atividade já admitida pelos próprios condôminos.
A revisão da convenção e do regimento interno também deve considerar situações em andamento. Por prudência, reservas já confirmadas antes da aprovação de uma nova regra tendem a exigir tratamento de transição, especialmente quando foram celebradas de boa-fé. A assembleia pode estabelecer prazo de adaptação, ressalvadas situações em que exista risco concreto à segurança ou à convivência dos moradores.
Até que o STJ fixe a tese repetitiva, síndicos, administradoras, proprietários e investidores precisam analisar com cuidado a destinação do empreendimento, o conteúdo da convenção e a forma como a atividade é exercida. A definição futura deverá estabelecer um parâmetro nacional para uma questão que envolve, ao mesmo tempo, direito de propriedade, autonomia condominial e novas formas de exploração econômica dos imóveis.
(*) Lucile Kirsten é advogada do Ciscato Advogados Associados.
