Decisão do STF favorece a transferência de imóveis para empresas, mas não elimina a cobrança sobre valores que excedam o capital social nem afasta casos de fraude.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de empresas independe da atividade preponderantemente imobiliária da companhia. A decisão, tomada no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, beneficia holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário, mas não encerra todas as discussões tributárias relacionadas a essas operações.
Para Rodrigo Totino, sócio gestor do MBT Advogados, o resultado reduz a margem para que municípios cobrem o imposto com base exclusivamente na atividade econômica da empresa, mas exige atenção aos limites do benefício.
“Essa decisão é importante porque reconhece que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, independentemente da atividade preponderante da empresa. Isso reduz o espaço para que os municípios cobrem o imposto apenas porque a companhia atua com compra, venda ou locação de imóveis”, explica.
A tese fixada pelo STF estabelece que a imunidade prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal não depende da atividade econômica predominante da empresa, ressalvadas situações de simulação ou fraude à lei para obtenção indevida do benefício.
A decisão, porém, não significa que toda transferência de imóveis para uma holding esteja automaticamente livre de tributação. A imunidade se limita ao valor efetivamente utilizado para integralizar o capital social, conforme entendimento anterior do STF no Tema 796 da repercussão geral.
Se um imóvel avaliado em R$ 10 milhões for transferido para uma empresa, mas apenas R$ 1 milhão for destinado à integralização do capital social, os R$ 9 milhões excedentes podem ficar sujeitos à cobrança de ITBI, conforme as circunstâncias da operação.
“Essa é uma discussão que precisa ser separada da imunidade reconhecida agora. O STF avançou na definição sobre a atividade preponderantemente imobiliária, mas isso não resolve automaticamente a controvérsia sobre o valor excedente e a base de cálculo do imposto”, afirma Totino.
O resultado também repercute no planejamento sucessório de famílias que pretendem transferir imóveis para uma empresa e, posteriormente, doar quotas aos herdeiros. Segundo o advogado, as mudanças tributárias previstas para 2027 tornam o período atual sensível para determinadas estruturações, embora cada caso dependa de uma avaliação individual.
“Estamos em um momento sensível para as sucessões. Existe uma janela até o final do ano para avaliar essas estruturações, mas é preciso considerar a situação de cada família, os custos envolvidos e as regras aplicáveis”, afirma.
Totino alerta que a decisão não deve ser interpretada como garantia de redução de impostos em qualquer cenário. A viabilidade de uma holding depende da finalidade da estrutura, da composição do patrimônio e dos efeitos tributários das transferências.
“Não tem mágica nessa situação. A questão é entender o que ainda é possível fazer com eficiência tributária, dentro dos limites legais. A decisão traz um avanço importante, mas não elimina a necessidade de analisar cada operação”, conclui.
