Por Kevin de Sousa – Quem está registrado como proprietário responde pelas despesas, independentemente da posse ou da entrega das chaves.
Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o comprador que figura como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou sido imitido na posse do bem. O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Especial 2.147.665, relatado pelo ministro João Otávio de Noronha.
A Corte reconheceu a natureza propter rem das obrigações condominiais — ou seja, vinculadas à coisa (o imóvel) e não à pessoa — e afastou a necessidade de comprovação de relação jurídico-material entre o comprador e o condomínio. A decisão permite que o condomínio cobre diretamente do proprietário registral, por meio de execução de título extrajudicial, mesmo que este não esteja na posse do imóvel.
De acordo com o relator, “a propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem”. O ministro destacou ainda que a ausência de entrega das chaves não exime o comprador da responsabilidade, embora possa fundamentar eventual ação de regresso contra a construtora ou o vendedor.
A decisão reforça um princípio clássico do Direito Civil de que “as cotas condominiais têm natureza propter rem, o que significa que decorrem da própria coisa, ou seja, o imóvel. Assim, quem está registrado como proprietário responde pelas despesas, independentemente da posse ou da entrega das chaves.”
O marco da responsabilidade é o registro imobiliário, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A decisão privilegia a segurança jurídica do registro público, mas exige atenção dos compradores, pois o ônus acompanha a titularidade, não a posse.
A decisão do STJ pode afetar diretamente contratos de compra e venda que preveem que as despesas condominiais só seriam exigíveis após a entrega das chaves. Sousa alerta que “o condomínio não é parte do contrato entre comprador e construtora, portanto não está vinculado às cláusulas pactuadas. Ele cobrará de quem estiver na matrícula.”
Para se proteger, recomenda-se as seguintes medidas: cláusula de reembolso, com a incorporadora prevendo devolução das cotas pagas antes da entrega; cautela no registro formalizando a escritura apenas quando as chaves estiverem disponíveis; e verificação de débitos condominiais antes de registrar o imóvel.
A decisão influenciará o comportamento de condomínios e incorporadoras. Para os condomínios, é uma vitória, pois simplifica a cobrança. Já para as incorporadoras, aumenta o risco de ações de reembolso por atrasos na entrega. A judicialização tende a crescer. Apesar disso, vemos um lado positivo: a decisão traz previsibilidade e segurança ao sistema condominial, consolidando que a responsabilidade segue a propriedade, não a posse.
A decisão é coerente com o modelo registral brasileiro, que trata o registro como prova plena da propriedade. O registro não é um ato burocrático, mas jurídico, com efeitos imediatos. É preciso que construtoras e compradores tratem esse momento com mais cuidado, definindo claramente quem arcará com os encargos até a entrega do imóvel.
O precedente abre espaço para discussões sobre a separação entre propriedade formal e posse efetiva, especialmente em casos de atrasos de obras e distratos. O Judiciário parece buscar um equilíbrio entre o rigor registral e a função social dos contratos — um debate que ainda renderá novos capítulos no STJ.
(*) Kevin de Sousa é advogado especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados.
