Por Flávia Nápoles Fonseca – Ainda há pontos em definição, mas o contribuinte não deve esperar para se organizar.
A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por mudanças relevantes com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos criados pela Reforma Tributária para substituir impostos atuais sobre o consumo. Embora o novo sistema ainda esteja em fase de transição, especialistas alertam que os impactos sobre imóveis já exigem atenção de proprietários, investidores e famílias.
A principal mudança está na forma como determinadas operações imobiliárias passam a ser analisadas pelo fisco. A Reforma Tributária altera a lógica da tributação sobre o consumo, e isso alcança atividades ligadas a imóveis, especialmente quando envolvem exploração econômica, habitualidade ou estruturas empresariais.
Na prática, operações como locação, compra e venda recorrente de imóveis, incorporações e uso de holdings patrimoniais podem sofrer novos enquadramentos tributários, a depender da regulamentação por leis complementares. Ainda há pontos em definição, mas o contribuinte não deve esperar 2026 para começar a se organizar. Decisões tomadas agora podem gerar impactos relevantes no futuro.
O IBS e a CBS trazem uma mudança estrutural importante ao concentrar a tributação no consumo, com regras mais uniformes e fiscalização ampliada. O novo modelo busca reduzir distorções, mas também amplia o olhar do fisco sobre atividades que antes não eram claramente tratadas como prestação de serviços ou circulação de bens. No setor imobiliário, isso pode gerar novos enquadramentos conforme a forma de exploração do patrimônio.
Planejamento patrimonial e sucessório
Nesse contexto, há de se ressaltar que o planejamento patrimonial e sucessório ganha ainda mais relevância. Imóveis costumam representar a maior parte do patrimônio das famílias brasileiras. Com a Reforma Tributária, não basta pensar apenas em herança ou doação; é preciso integrar a análise tributária, societária e familiar para evitar custos inesperados e conflitos futuros.
O momento é de planejamento, não de alarmismo. Não significa que todos os imóveis passarão automaticamente a pagar mais impostos, mas sim que o modelo atual muda. Quem se antecipa consegue avaliar riscos e oportunidades com mais segurança jurídica. Planejar é proteger o patrimônio, dar previsibilidade à sucessão e garantir que as decisões de hoje não se transformem em problemas amanhã.
(*) Flávia Nápoles Fonseca é advogada, mestre em Direito Empresarial e pós-graduada em Direito Tributário. Especialista em Planejamento Patrimonial, Sucessório e Tributário. Coordenadora e docente do MBA da PUC Minas em Planejamento Patrimonial Sucessório.
