Por Guilherme Follador – Reforma tributária cria redutores, créditos e regimes de transição, mas aproveitamento depende da correta estruturação das operações.
A reforma tributária que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não apenas altera a forma de tributação das operações imobiliárias no Brasil, como também cria mecanismos legais que permitem reduzir a carga tributária. No entanto, esses benefícios só podem ser aproveitados por quem estrutura juridicamente as operações de forma adequada.
Redutores de base de cálculo, créditos tributários e regimes de transição fazem parte do novo sistema e se aplicam de maneira distinta a operações de compra e venda, incorporação, locação e permuta de imóveis. A complexidade das regras torna o planejamento jurídico e tributário um fator decisivo para empresas, investidores e proprietários. A reforma tributária introduz uma lógica de créditos, redutores e exceções que exigem análise técnica. Sem uma estrutura jurídica correta, o contribuinte pode acabar pagando mais tributos do que o necessário.
Entre os instrumentos previstos na nova legislação estão os redutores de ajuste e o redutor social, que podem diminuir a base de cálculo do IBS e da CBS em determinadas situações, como na venda de imóveis novos e na locação residencial. Há ainda a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários relacionados à aquisição de bens e serviços utilizados nas operações imobiliárias.
Esses mecanismos não são automáticos. O uso de redutores e créditos depende do enquadramento correto da operação, da natureza do imóvel e do cumprimento de requisitos legais e documentais. É uma mudança significativa em relação ao sistema anterior, que exige revisão de contratos, fluxos e estruturas societárias.
Regimes de transição podem gerar oportunidades — ou riscos.
A reforma também prevê regimes de transição, especialmente para operações de locação, permitindo, em alguns casos, a opção por modelos simplificados de recolhimento durante um período determinado. Embora esses regimes possam representar uma oportunidade de adaptação gradual. Optar por um regime de transição sem uma análise aprofundada pode trazer efeitos indesejados no médio prazo. Em alguns casos, o que parece vantajoso no início pode gerar perda de créditos ou aumento de carga tributária mais adiante.
A reforma tributária reforça a necessidade de alinhar decisões jurídicas, fiscais e comerciais. A forma como a operação é estruturada, seja uma incorporação, uma permuta ou um contrato de locação, passa a ter impacto direto sobre a tributação e, consequentemente, sobre a rentabilidade do negócio. O planejamento jurídico deixa de ser acessório e passa a integrar a estratégia da operação imobiliária. Isso vale tanto para grandes incorporadoras quanto para investidores e proprietários com carteiras menores.
Com a implementação gradual da reforma tributária até 2033, a expectativa é de que o mercado imobiliário atravesse um período de ajustes. Nesse contexto, ganham força tendências como a maior integração entre as áreas jurídica, tributária e comercial na estruturação das operações imobiliárias, a revisão de contratos para contemplar regras mais claras sobre o destaque de tributos, o aproveitamento de créditos e a aplicação de redutores, além da busca por modelos jurídicos que assegurem eficiência fiscal e maior segurança jurídica no novo sistema.
Ainda em processo de regulamentação, a reforma tributária impõe desafios relevantes, mas também abre espaço para estratégias legais de mitigação de custos. Nesse cenário, o planejamento jurídico especializado se consolida como peça-chave para quem atua no mercado imobiliário.
(*) Guilherme Follador é Advogado especialista em Direito Tributário da Assis Gonçalves, Nied e Follador.
