Por Carlos Alberto Zonta Junior –
Com mais de 116 mil imóveis ofertados no primeiro semestre de 2025, alta de 25,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, o mercado de leilões imobiliários vive uma expansão acelerada no Brasil, impulsionada por juros em torno de 15% ao ano e pela pressão das instituições financeiras na recuperação de crédito. O cenário atrai investidores e compradores finais diante de descontos que podem chegar a 85% e, em casos pontuais, até 90% do valor de avaliação.
O crescimento expressivo do setor exige, no entanto, análise técnica e planejamento estratégico. O momento é favorável, mas não admite decisões impulsivas. O aumento da oferta é reflexo direto da conjuntura econômica e da consolidação da alienação fiduciária, que tornou a retomada de imóveis mais ágil para os bancos. Mas o desconto elevado não elimina os riscos jurídicos que podem comprometer a rentabilidade da operação.
Grandes instituições financeiras intensificaram a estratégia de liquidez por meio dos leilões. A Caixa Econômica Federal chegou a ofertar mais de 8 mil imóveis em um único mês no fim de 2025, ampliando significativamente a presença de ativos no mercado. Esse movimento alterou também o perfil do arrematante. Hoje, aproximadamente 70% das aquisições são feitas por consumidores finais, que buscam moradia própria ou investimento de longo prazo.
É justamente nesse novo perfil que reside a maior vulnerabilidade. Muitos compradores são atraídos pelo percentual de desconto, mas desconhecem que um imóvel ocupado pode exigir ação de imissão na posse, processo que pode levar de dois a seis meses, gerando custos adicionais e atrasando o uso do bem.
Outro ponto crítico envolve débitos e ônus vinculados ao imóvel. Em leilões extrajudiciais, dívidas de IPTU e condomínio acompanham o bem e podem ser transferidas ao arrematante. Além disso, a matrícula precisa ser analisada com rigor para identificar penhoras, hipotecas ou restrições urbanísticas que limitem o uso da propriedade.
A arrematação deve ser tratada como operação empresarial. O sucesso não está no maior lance, mas no mais bem informado. É fundamental realizar due diligence completa, avaliar edital, situação processual, despesas com ITBI, registro, comissão do leiloeiro, que gira em torno de 5%, além de prever eventuais custos de desocupação ou reforma.
O mercado de leilões consolidou-se como alternativa estratégica, desde que conduzido com responsabilidade técnica. Oportunidade e cautela precisam caminhar juntas. Com assessoria jurídica especializada e planejamento financeiro adequado, o desconto pode se transformar em patrimônio sólido e seguro.
(*) Carlos Alberto Zonta Junior é advogado especialista em Direito Imobiliário.
